.png)
Es ist ein Einfamilienhaus, wie man es in der Schweiz vielerorts antrifft: Gebaut in den 1960er-Jahren, mit überschaubarer Wohnfläche, aber grosszügigem Umschwung. Dem Besitzerpaar ist bewusst, dass das Haus Reserven enthält. Dass sie den Wert mit einer gezielten Entwicklung um über 4,5 Millionen Franken erhöhen könnten, übertrifft ihre Erwartungen jedoch bei Weitem.
Die Erfahrung des VZ VermögensZentrums aus der Bewertung von Immobilien zeigt, dass viele Hausbesitzer auf einem grossen Wertpotenzial sitzen (Tabelle unten). Für sie lohnt es sich, das Potenzial im Rahmen einer Bewertung analysieren zu lassen.
Klare Grundlage für Entwicklungsschritte
Die Analyse zeigt, welcher Wert in einer Liegenschaft steckt und welche Chancen bisher ungenutzt blieben. Damit schafft sie die Grundlage für Entscheidungen über die Entwicklung der Liegenschaft. Wer Immobilien verkaufen oder weitergeben will, sollte ihren aktuellen Marktwert kennen. Eine Potenzialermittlung ist aber auch sinnvoll, wenn wertvermehrende Renovationen, ein Ersatzbau oder eine Neuparzellierung vorgesehen sind.
Gerade bei älteren Einfamilienhäusern kann eine solche Analyse einen grossen Unterschied machen: Häufig ist es sinnvoll, zuerst werttreibende Massnahmen zu identifizieren und zu bereinigen, um die Immobilie danach mit deutlich höherem Gewinn zu verkaufen. Bei älteren Objekten mit grosser Ausnützungsreserve zeigt die Analyse zudem, ob ein Neubau, etwa von Eigentumswohnungen, wirtschaftlich sinnvoller ist als Investitionen in den Bestand. Was radikal wirkt, kann finanziell sehr lohnend sein.
Neubau ist nicht immer zielführend
Eine Potenzial-Analyse lohnt sich auch für Eigentümer sowie Kaufinteressierte, die wissen wollen, welche stillen Reserven im Objekt stecken und wie man sie nutzen kann. Dabei zeigt sich auch, wann ein Neubau nicht zielführend ist, weil er etwa die Ausnutzung des Grundstücks und damit den Wert verringern würde, so wie in den letzten beiden Beispielen in der Tabelle.
Immobilienschätzung: Vorsicht Werbefallen
Je nach Liegenschaft eignen sich bestimmte Schätzmethoden besser als andere. Bei Renditeund selbstgenutzten Objekten wird die Ertragswertmethode angewendet. Nur bei Liebhaber- und Luxusobjekten empfiehlt sich eine klassische Substanzwert-Schätzung. Bei beiden Methoden wird das Objekt von Experten besichtigt.
Bei selbstgenutzten Immobilien bildet aber auch eine hedonische Schätzung, meist ohne Besichtigung, den aktuellen Marktwert gut ab. Dabei wird der Immobilienwert anhand vergleichbarer Objekte hergeleitet – basierend auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen und unterschiedlichen Parametern wie Grösse der Liegenschaft, Zustand, Ausbaustandard, Lage. Hedonische Schätzungen sind deutlich günstiger als klassische.
Es lohnt sich, eine Fachperson beizuziehen. Nicht empfehlenswert sind dagegen Gratis- und Billigschätzungen. Oft handelt es sich bei diesen Angeboten um Werbefallen, oder sie sind nicht objektiv. Die Anbieter wollen in erster Linie den Auftrag ergattern, um das bewertete Objekt auszuschreiben und zu verkaufen. Daran verdienen sie in der Regel sehr gut.