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24.10.2024: Neue Steuerwerte für Liegenschaften ab 2026 - HEV Kanton Zürich ficht Weisung vor Verwaltungsgericht an

24.10.2024

Der Hauseigentümerverband Kanton Zürich (HEV Kanton Zürich) hat die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2026 (Weisung 2026) beim Verwaltungsgericht angefochten. Der Verband ist der Meinung, dass die enorme Steuerbelastung der Eigentümer nicht ohne eine vorgängige gerichtliche Prüfung durchgesetzt werden soll. Mit der Anfechtung der Weisung soll erreicht werden, dass der Regierungsrat die Grundlagen noch einmal überprüft und die massiven Ungleichheiten eliminiert, ohne dass jeder einzelne Eigentümer seine Einschätzung anfechten muss und selbst teure und langwierige Rechtsmittelverfahren anstreben muss.

In der Beschwerde rügen der HEV Kanton Zürich sowie Präsident Hans Egloff und Direktor Albert Leiser als Privatpersonen zunächst, dass der Regierungsrat zu Unrecht vorgeprescht ist und die laufende Gesetzesrevision auf Bundesebene zur Abschaffung des Eigenmietwertes nicht abgewartet hat. Wenn der Eigenmietwert jedoch ohnehin abgeschafft wird, entsteht ein vollkommen unnötiger Verwaltungsaufwand, der dem Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit der Verwaltung klar widerspricht. Halten die eidgenössischen Räte den Fahrplan zur Abschaffung des Eigenmietwertes ein, wäre die vom Regierungsrat erlassene Weisung genau für ein bis maximal zwei Jahre in Kraft.

Weiter wendet sich der HEV Kanton Zürich gegen die mit der Weisung einhergehende Ungleichbehandlung zwischen langjährigen Eigentümern und langjährigen Mietern. Die Weisung hat zur Folge, dass der vom Steuergesetz verbindlich festgelegte Rahmen der Besteuerung des Eigenmietwertes, der zwischen 60% und maximal 70% des Marktwertes liegen muss, bei den langjährigen Eigentümern bei weitem zu hoch ausfällt. Der Regierungsrat legt seinen Berechnungen nach Meinung des HEV Kanton Zürich fälschlicherweise nur die Angebotsmieten zugrunde und nicht die tatsächlich bezahlten Mieten (Marktmieten). Die Zahlen des statistischen Amtes zeigen, dass die Marktmieten viel tiefer sind als die vom Regierungsrat verwendeten Angebotsmieten. Dies führt dazu, dass der Eigenmietwert für langjährige Eigentümer in zahlreichen Fällen weit über die im Steuergesetz zwingend vorgesehene Grenze von 70% des (auf der Grundlage der Marktmieten berechneten) Marktwertes zu liegen kommt. Der HEV Kanton Zürich hat errechnet, dass in diesem Fall der Marktwert zum Teil bis zu 100% besteuert werden soll. Damit werden das Rechtsgleichheitsgebot und das Steuergesetz verletzt.

Die Weisung 2026 verletzt nach Ansicht des HEV Kanton Zürich aber auch den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, was namentlich in Bezug auf die Vermögenssteuern von Bedeutung ist. Die zum Teil überhöhten Bewertungen der Liegenschaften auf dem Markt haben für die Eigentümer in selbstgenutzten Liegenschaften häufig keinen Nutzen, weil sie diesen Wert nie realisieren können. Ihre subjektive Leistungsfähigkeit wird damit nicht berücksichtigt. Ebenso entsprechen die abzugsfähigen Unterhaltskosten nicht den tatsächlichen Verhältnissen, indem die Kosten für Liftbenützung, Allgemeinstrom, Schneeräumung, Gartenpflege und Hauswartung nicht abgezogen werden können.

Schliesslich wurden auch die Landwerte bei weitem zu hoch angesetzt. Wiederum zeigen die Daten des statistischen Amtes erheblich tiefere Werte, als sie vom Regierungsrat verwendet wurden. Es ist jedoch willkürlich und widersprüchlich, wenn die Regierung einerseits zur Berechnung von Enteigungsentschädigungen auf die tiefen Zahlen des statistischen Amtes abstellt und umgekehrt, wenn die Eigentümer zahlen müssen, auf weit höhere Zahlen.